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《關于企業利用自有零星用地建設辦公用房實施意見(試行)》政策解讀

發布時間:2020-01-16 15:02 來源: 福州市人民政府 字體: 大   中   小  
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   一、出臺背景

   按照市委、市政府促進產業高質量發展的部署,為推動產業轉型升級,扶持重點企業發展,緩解中心城區土地資源緊缺和企業建設辦公用房需求之間的矛盾,鼓勵企業利用自有零星用地改造升級以滿足辦公用房需求,提高土地節約集約利用水平和城市建設品質,同時規范審批、簡化流程、強化監管,結 

  合我市實際,我們制定了《關于企業利用自有零星用地建設辦公用房實施意見(試行)》(以下簡稱《實施意見》)。 

   二、主要內容 

  《實施意見》共包括適用范圍、準入條件、用地規模、稅收產出要求、申請流程、審批程序、履約監管、監管要求、開竣工、違約責任、產權限制等十一個部分。主要內容如下: 

  1.適用范圍。為扶持重點企業發展,推動產業轉型升級,福州市四城區工業園區外的企業存量用地,符合規劃且未列入土地儲備計劃的,允許企業利用自有零星用地建設辦公用房,土地用途調整為商務辦公用地,出讓年限40年。 

  2.準入條件。為加快推進城區老舊工業用地收儲,提高城市品質,準入條件設定為:一是市政府認定的綜合型總部企業、職能型總部企業或馳名商標名單的企業;二是企業零星用地納入政府收儲(有多幅地塊的企業,不符合產業定位和規劃要求的全部納入收儲);三是企業持續經營20年以上,且在福州城區納稅的。符合以上條件之一的企業可以提出建設申請。 

  3.用地規模。綜合考慮企業辦公用房需求和城市建設景觀要求,辦公用房用地面積原則上不超過被收儲土地面積的10%,不足10畝的按10畝核定(企業自有土地小于10畝的按實際面積核定),但總用地面積不超過30畝,剩余土地由政府收儲。 

  4.稅收產出要求。按福州市四城區商服用地級別,設置單位計容建筑面積稅收產出(實際入庫稅收)要求。其中:一級地段不低于1600元/平方米(按10畝、容積率3.0測算,畝稅收320萬元/年、年稅收3200萬元,監管3年稅收0.96億);二級地段不低于1400元/平方米(畝稅收280萬元/年);三級地段不低于1200元/平方米(畝稅收240萬元/年);四級地段不低于1000元/平方米(畝稅收200萬元/年);五級地段不低于800元/平方米(畝稅收160萬元/年);六級地段不低于600元/平方米(畝稅收120萬元/年)。 

  為扶持農業企業發展,稅收要求適當下浮但不得低于上述標準的50% 

  企業承諾年稅收每增加300元/平方米(按容積率3.0測算,畝稅收60萬元/年),用地面積可增加5畝,最多不超過30畝。 

  5、申請流程為提高效率,簡化申請流程、精簡會審部門,由企業向所在區政府提出申請(申請單位為國企的需經國有資產管理部門同意),區政府會同市自然資源和規劃局,組織土地收儲和行業主管部門進行聯合審查,符合準入條件的,審查結果報市政府審議。 

  6、審批程序。自然資源和規劃根據市政府意見和片區控制性詳細規劃修編方案,核定用地范圍,擬定容積率等規劃指標,并初步評估土地用途等規劃指標改變前后的差價款報市政府審批。市政府批準后,辦理規劃變更手續,簽訂土地出讓補充合同,繳土地價款。 

  7、履約監管加強履約管理,明確屬地政府承擔履約監管職責土地出讓合同簽訂時,企業與所在區政府同步簽訂履約監管協議,監管協議明確稅收要求,項目竣工后第二年起連續監管3年。監管協議應約定稅收要求及違約責任,稅收未達標的,允許企業按稅收要求以現金補足,催繳6個月后未補足的,以房產抵償(按重置成本和土地差價款折算成建筑面積),約定處置的樓層范圍和受讓單位。該部分房產在監管期間不得抵押、轉讓。 

  8、違約責任區政府根據監管協議,對企業履約情況進行年審,稅收未達標,催繳6個月后未補足差價(含利息),經協商不同意以房產抵償的,將企業列入失信黑名單,按協議約定通過司法途徑變更產權,市不動產登記和交易中心根據法院生效文書辦理變更登記。 

  9、產權限制。利用零星用地建設的辦公用房產權原則上整體自持,不得分割登記、轉讓。 

  三、預期效果 

  1.提高集約利用水平。我市中心城區土地資源緊缺,企業利用自有土地改造提升建設辦公用房,能提高土地開發利用強度,有力推進土地資源集約、高效、高質利用。 

  2.促進營商環境優化。支持企業利用自有土地建設辦公用房滿足了重點企業在中心城區建設辦公需求,為企業轉型升級提供土地要素保障,促進產業高質量發展,持續優化營商環境。 

  3.提升城市建設品質。企業改造提升建設辦公用房綜合考慮了企業辦公用房需求和城市建設景觀要求,通過合理控制改造用地規模,政府可收儲企業剩余土地,整合周邊地塊成片開發,提升了城市顏值和建設品質。 

  4.實現土地利用價值。改造地塊的土地用途、容積率等規劃指標調整、優化后,企業的土地價值得到大幅提升。政府收取土地差價款,企業繳納承諾稅收,增加了政府財政、稅收收入。 

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